美国买房须符合哪些资格？
除了有钱，若想在美买房置产也须符合下列几项基本条件：
- 无论是美国人或外国人，一定要有美国帐户
若要贷款一定要有SSN与信用分数(尽量高于620分)
信用分数累积方式可参考这里- 资金证明、银行贷款证明等
在美置产的相关费用
在美买房子可千万不是只有「头期款」与「每月房贷」，从准备买房到最终交易完结都会有各类费用会产生，而日后在美养房的费用更是不能忽略。
房屋成交价的20%起跳 (实际情况依买家能力、还款能力评估、购买房型而有所变动，而外国买家的头期款较高)
1买房子时，买方应支付的相关作业费用 (即Closing Cost，一次性费用，以加州为例)：
| 款项 | 费用 |
|---|---|
| 过户公证费 (Escrow fee) | 约$600-1250 (按房价比率收费) |
| 房屋检查费 (Home inspection fee) | 约$200-$500 (按房屋大小收费) |
| 文件公证费 (Notary fee) | 约$70-200 |
| 邮费 (Messenger service) | 约$50-$100 |
| 一年房屋保险费 (Hazard insurance) | 约$600-1500 (按房屋大小收费) |
| 产权保险费 (Title insurance) | 约$400-800 (按贷款额比例收费，现金买家不用) |
| 银行贷款相关费用 (Bank charge) | 银行评估费、信用报告费、贷款申请费等 (现金买家不用) |
| 房屋鉴价费(Appraisal fee) | 约$300-$400 |
| 登记费 (Recording fee) | 约$100 |
| 经纪公司法律规范监督费 (Regulatory compliance fee) | |
| 转户费 (Transaction coordinator) | |
| 其他 |
以上这些相关费用大约为成交房价的1%左右。(※各家机构的实际费用各有所异，请以实际情况为准)
2买房子时，买方办贷款时的可能费用 (一次性费用，现金买家不用看)：
| 款项 | 费用 |
|---|---|
| 手续费 (Loan Origination Fee) | 约1%贷款额 |
| 点数(Discount Point) | 一点是1%贷款额，1点可降低利率0.25% |
| 房屋估价费 (Appraisal Fee) | 视房价有所变动，约$200-$500 |
| 信用报告费 (Credit Report) | 约$20-$50 |
| 处理费 (Processing Fee) | 约$200-$500 |
| 纳税服务费 (Tax Service Fee) | 约$50-$100 |
| 洪水证明费 (Flood Certificate) | 约$10-$20 |
| 审批费 (Underwriting Fee) | 约$200-$500 |
| 文件准备费 (Document Preparation) | 约200-$500 |
| 贷款保险费 (Mortgage Insurance Fee) | 主要会出现在当买家头款低于20%时 |
| 其他 |
这部分变化就较大了，需视贷款金额高低、贷款方式与各家贷款机构而有所变动。如果你像要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏！
3买到房子后，每月/每年要支付的费用(长期费用)：
- 贷款
- 地产税
- 房屋保险
- HOA
- 每月水电费用
- 其他
利用免费分析工具看看自己房贷能贷到多少钱和利率
选择贷款时，应考量打算在这房子住多久（持有多久）、多久付完贷款等因素。除了和贷款专员详细咨询，可以先在网络上找贷款公司进行初步询价，比较看看利率。
买房步骤1：选择地产经纪人(Agent)
在美国，买家与卖家双方主要是透过自己的房地产经纪人去代为接触沟通，买家将自己的意见与要求委托给经纪人，经纪人则负责为买家找寻适合房产对象，并忠于买家要求，代替买家处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节。
地产经纪人应是持有州政府颁发的经纪人执照。
1找地产经纪人的好处：
2经纪人，Agent V.S. Broker？
| Broker经纪公司 | Agent经纪人 | |
|---|---|---|
| 证照 | 领的是Real Estate Broker License | 领的是Real Estate Salesperson License |
| 定义 |
|
|
Agent又可再分为以下三种角色，通常在合约上都要注明agent是扮演以下何种角色。
- Buyer’s Agent：代理买家买房子
- Sub-Agent：代理卖家卖房子
- Dual-Agent：同时代理买家与卖家，买卖同一栋房屋
3经纪人佣金 (Commission)？
房屋买卖佣金通常是以房屋成交价的%计算，法律并未明文规定经纪人佣金应由哪一方负责(大部分是由卖家付)，对于%也未严格规定 (基本上约2-6%不等)。实际情况请以各家经纪人的说明协商为准。
4寻找经纪人时可询问以下问题
- 是否提供其他地产公司的房屋 (Multiple Listing Service)？
- 佣金如何计算？由买方或卖方支付？
- 当你看好房屋时，问经纪人是否同时也代表卖方？
- 是否同时代表Escrow company兼办Closing业务？
5买新房是否需要经纪人？
很多人会认为直接向建商买新房不需要经纪人，直接走到新建案的招待中心下订即可。这一点就视买家如何看待，基本上招待中心里的人员就是卖家的经纪人，他们当然是尽力推销房子，若买家没有经纪人，自己对应注意的利弊事项又不熟悉，就很可能会傻傻下订。此外，成交后原本应支付给买家经纪人的佣金也不会退还给买家(有些买家可能会跟经纪人协商佣金对拆)。
买房步骤2：取得银行贷款预先批准信 (Pre-Approval)
欲贷款买房者，在美国开始看房子前，一定要先拿到一份贷款预先批准信 (Pre-Approval)。获得贷款预批意味贷款人已审核过买家信用和财务状况，且买家借此也可了解自己负担的起的买房预算上限与最高可贷款金额，经纪人也会依此上限搭配买家想要的地产条件去做地毯式搜房。
当看到中意的房子并想出价时 (Step 3)，则需将这份Pre-Approval连同出价合同一并提出给卖家，以证明买家正规性，以及买家是已准备好且能立即行动，有助提高出价被接受的机率。(简单说，若无这份贷款预先批准信，卖家是不太愿意理你的)
现金买家虽不用提出Pre-Approval，但经纪人也会请现金买家填写一份买主经济状况信息表(Financial Information Sheet)，上面会有买家基本信息、工作单位、年收入、负债、存款证明等财务信息，在Step 3出价时会需要一并提出。
1关于取得银行贷款预先批准信：
- 此步骤可与Step 1 顺序相互对换。买家可先自行找寻银行或贷款机构进行贷款预先批准信的申请；或者也可请经纪人协助办理。
- 进行Pre-Approval申请时，若发现自己信用分数出错，可即时提出修正，及早发现及早更正才能确保自己后续贷款申请时能更顺利快速且取得较低利率。
- 买家可接触数间贷款机构做咨询，以作为后续合作申请贷款时参考使用。建议若要多家比较时，应于短时间内完成，引免因多次调查信用而影响信用分数。
- 买家最终申请贷款的贷款机构无须与当初申请Pre-Approval为同一间，因此买家仍可以持续找寻自己满意的贷款机构(如利率较佳、费用较低等)。
2Pre-Qualification贷款资格预审 ≠ Pre-Approval贷款预先批准信
| Pre-Qualification贷款资格预审 | Pre-Approval贷款预先批准信 | |
|---|---|---|
| 正式程度 | 仅贷款机构非正式的资格预审 | 正式的贷款资格预审 |
| 数据 | 不用准备任何文件，可直接透过电话与专员进行口头咨询预审，快速估算大约借款额度，但并未确实调查申请人信用 | 需提出相关数据并填写买主经济状况表会调查申请人信用状况。贷款机构在综合评估后，才会核发一份书面conditional commitment，即贷款预先批准信 |
| 效力 | 效力不大 | 在日后出价时有参考效力 |
3如何申请贷款预先批准信？
买家可向各银行、信用合作社(Credit Union)或Mortgage Broker等贷款机构询问申请。申请的文件通常24-48 hrs内可拿到，此文件效力约为60-90天 (实际状况视贷款机构而定)。
- 填写买主经济状况表
- 提供相关财务文件 (如工资单、两年W2、近3个月银行存款证明等)
大部分贷款机构允许买主将月收入的28%用于与住房有关的花费，如还贷款本金(Principal)、利息(Interest)、房地产税(Real Estate Tax)、屋主保险(Home Owner Insurance)。贷款机构也会考虑家庭其它债务，如车贷(Car Loan)、学贷(College Tuition Loan)、信用卡欠款(Credit Card Debt)等，这些债务加上住房花费不能超过月收入36%。(实际状况视贷款机构而定)。
4如何提高信用分数？
| 影响信用分数的因素 | 比重 |
|---|---|
| 还款情况(Past Payment Performance) | 35% |
| 信用卡使用(Credit Utilization) | 30% |
| 信用历史(Credit History) | 15% |
| 信用种类(Types of Credit in Use) | 10% |
| 信用查找(Inquiries) | 10% |
由上表可知，还款情况比重最大，因此只要有按时交水电费、信用卡等各种帐单，信用分数就不会差。若夫妻其中一方无信用分数，贷款时将会以低于620分来算，因此建议及早把一些帐单转到无信用分数的一方，或为对方办张信用卡(或副卡)，尽早累积信用分数。
信用分数累积方式可参考此篇：
无SSN、无信用者申办信用卡方式可参考这里：
在决定看房买房的前2至3个月请减少信用卡刷卡量与刷卡金额(甚至暂停最好)，因为信用卡消费也属于负债一部分，也是会影响到贷款金额的，千万别小看！
取得贷款预先批准信后，是否保证未来一定贷的到款？
不一定。因为买家财务状况与条件会不断变动，因此贷款机构在决定是否批准贷款前，会再次确认贷款人的状况、欲购买房子的状况与条件(房屋鉴价、产权检查等)，一切合乎标准后才会批准最终贷款。
买房步骤3：开始看房子 (House Hunting)
这个步骤也是整个买房过程中最重要的一环(贷款也是)，相信大家都听过地产经纪人说「Location、Location、Location」！在找寻合适满意房子时，先问问自己以下几点来了解自己的真正需求，将有助更快找到中意的房子。
1确定自己购屋的目的
- 自住：唯一原则「自己喜欢才买，买下来不会后悔」。应谨慎考察房产现有状况，包括社区、环境、学区、环境、交通等，毕竟是要长住的。
- 投资：应讲究未来升值，尽可能选择一个性价比高、投资成本小、发展前景好且便于出租的房产。
2预算
诚实评估自身财务状况与限度，并参考所取得的贷款预先批准信(Pre-Approval)来了解自己的购屋能力(贷款上限)，同时并考量下列几点开销。
- 头期款(Down payment)
- 成交费用(Closing cost)，请参考前方说明
- 贷款手续费用，请参考前方说明
- 装修、家具添购
日后房贷与养房费用，请参考此篇说明
3地点地点地点！锁定购买区域
无论自住或投资，地理位置是买房首要考虑因素，好的地点居住质量佳、安全、便利、学区好等，未来升值空间也更高。因此别忘了在能力所及范围内，尽量选择好区下手。以下针对地点又能细分为下列几项考量：
该房过去是否有过不佳传闻(凶杀、灵异、犯罪等)、该区过去是否有过严重地下水污染或重金属污染纪录、该区未来是否会有公众工程即将进行(如购物中心或垃圾场或新高压电塔线路线)等。
●污名屋 Stigmatized Property / Psychologically Impacted Property：
— 灵异现象：鬼屋(Haunted house)
— 自杀谋杀：先前有人在此自杀或曾发生命案
— 犯罪活动：附近为帮派份子聚留之地、毒品交易、性犯罪者居住等
— 债务纠纷：买家担心日后会有债主上门骚扰
— 疾病污染：附近土地或水源受过污染
房价涨跌会受到整个区域的影响，还有附近屋况与房价影响，建议宁可买该区较便宜或至少均价的房子，透过日后适当翻新与周遭昂贵房子来提升自身房屋价值。
附近生活机能是否方便(超市、餐厅等)，离公众设施(医院、消防局、图书馆、公园、学校等)的远近，是否能满足生活、工作与居住需求等。
加映｜洛杉矶买房科普
a华人区在哪？
洛杉矶郡及周边郡和内陆帝国地区的华人区：
Monterey Park, San Gabriel, Alhambra, Pasadena, Arcadia, Temple City, Rowland Heights, Walnut, Diamond Bar, Chino Hills等，Eastvale近几年也越来越多华人进住。
橙县Orange County(OC)也是华人很爱地区：
Irvine, Yorba Linda, Fullerton, Brea等
b几个主要城市及其房价中位数：
洛杉矶郡San Gabriel Valley(SGV)：
位于洛杉矶市东侧，为27座城市所组成，是美国最大华人聚居地之一，有「中国谷」之称，其西部开发较早，东部随后兴起。这里的华人人口超过40万，其中有多达18个城市的华人比例超过15%。以下为9个华人重点城市：
- Alhambra：位于SGV西部，华人比例约36%，realtor.com分析的房价中位数为729.8k。
- Arcadia：位于SGV中西部，华人比例约46%，吸引大批富裕华裔家庭定居于此，并推高当地房价，realtor.com分析的房价中位数为1.5M。Arcadia是华人耳熟能详的城市，拥有相当优秀的教育资源，曾被评为最适合养育孩子城市。
- Monterey Park：位于SGV西南部，华人比例约45%，realtor.com分析的房价中位数为775k。
- San Gabriel：位于SGV西部，华人比例约42%，realtor.com分析的房价中位数为889k。
- South Pasadena：位于SGV西部，华人比例约13%，realtor.com分析的房价中位数为1.3M。
- Hacienda Heights：位于SGV中南部，华人比例约27%，realtor.com分析的房价中位数为695k。
- Rowland Heights：位于SGV东南部，华人比例约36%，realtor.com分析的房价中位数为818.9k。
橙县OC：
这里生活水平、机能、学区与发展等各项都市发展都名列前茅，环境优美，有众多新建规划社区，治安良好且集中了凡加州丰富优秀的教育资源，成为不少新移民的首选地。
- Irvine：尔湾是南加州的明星城市，华人比例约11%，常在知名住家安全调查网站SafeWise的《加州最安全城市》评比中名列前茅。realtor.com分析的房价中位数为965k。
- Newport Beach：滨海城市，拥有美丽海景，华人比例较少约1%，realtor.com分析的房价中位数为2.8M。
- Yorba Linda：位于OC北部，华人比例较少约5%，常在知名住家安全调查网站SafeWise的《加州最安全城市》评比中名列前茅。realtor.com分析的房价中位数为1M。
c学区：
2021年大洛杉矶地区公立学区前10名：
- #1 San Marino Unified School District
- #6 La Canada Unified School District
- #3 Arcadia Unified School District
- #4 Palos Verdes Peninsula Unified School District
- #5 Irvine Unified School District
- #6 South Pasadena Unified School District
- #7 Redondo Beach Unified School District
- #8 Laguna Beach Unified School District
- #9 Santa Monica-Malibu Unified School District
- #10 Walnut Valley Unified School District
数据源：美国选校网站Niche，可按此参考完整榜单
2021年橙县公立学区前10名：
- #1 Irvine Unified School District
- #2 Laguna Beach Unified School District
- #3 Los Alamitos Unified School District
- #4 Placentia-Yorba Linda Unified School District
- #5 Huntington Beach Union High School District
- #6 Capistrano Unified School District
- #7 Tustin Unified School District
- #8 Fullerton Joint Union High School District
- #9 Newport-Mesa Unified School District
- #10 Brea-Olinda Unified School District
数据源：美国选校网站Niche，可按此参考完整榜单
- 华人区好学区城市：San Marino, Arcadia, South Pasadena, Temple city, Walnut, Diamond Bar, Cerrito
- 西南区好学区城市：Beverly Hills, Manhattan Beach, Pacific Palisades, Palos Verdes, El Segundo
- 橙县好学区城市：Irvine, Yorba Linda, Cypress, Fullerton, Newport Beach, Placentia
4房屋类型
美国住宅房子种类很多元，以下3种是最普遍的买屋选择：
●某些地区无须缴HOA；但现在新开发的社区几乎都会收HOA，用于维护社区的公用设施和花草树木。
●部分社区会收HOA。
●几乎都有收HOA。
5新房子或旧房子
新房旧房各有好处，新建案在建材与设计部分可客制(当然也要加钱)，旧房虽然非全新(flip或装修过除外)，但价格也较便宜。建议想买房的朋友可看看HGTV频道，里面节目都会教人如何装修或留意辨识房屋问题，毕竟很多房子问题是表面看不到的(如管线、地基等)。
6空间格局 (甚至风水)
房间数量、卫浴设备、偏好一层楼还是上下楼层、是否靠马路、是否宁静、通风采光、房屋坐向、风水等。
7请亲自看房
网络看跟现场看绝对不同，来到现场也可顺道了解周边环境，是否安静、是否通风、采光、邻居型态、安全观感等都是要到现场才能体会的，尽责的经纪人也能在参观时为你指出应留意的部分。
也别忘了早晚各看一次房，白天跟晚上看的感觉可是不同的。此外，上市的房产在周末常会有Open house活动，买家可去走走看看。
几房源网站分享：
除了透过地产经纪人为你找房，也有很多在线房源网站可让买家可自行搜索浏览对象，且都会针对该房子整理出相关信息(房子基本信息、历史房价、学区、地区等)。
●Zillow
●Realtor.com
●Trulia
买房步骤4：出价协商(Make an Offer/ Negotiation)
- 与经纪人一同讨论并填写「购房合约Purchase Agreement (Make Offer)」。
─ 里面包含：出价金、订金、是否需要贷款、贷多少、双方同意支付的手续费、产权公司、过户天数、检查天数、其他附加条件等细节。
─ 买家需签名并附上预先贷款批准信(或现金买家资金证明)与订金支票。 - 买家决定出价金与支付订金 (约为出价的2-3%，建议与经纪人共同讨论估价)。
- 卖家可针对买家的出价合约选择接受(Accept)、拒绝(Reject)或书面还价(Counter Offer)；买家也可针对卖家的回价书选择接受、拒绝或再还价，直至双方共同可接受的条件为止。同时出现多位买家时也会出现上述情况。
此份出价合约具法律效力，除非条件不满足(如房屋验收不合格、贷款失败等)，否则不能撤回。买家只要签字，就代表要按照上面的出价付款。
讨价还价的过程是由买卖家双方的经纪人去进行，并以书面形式完成议价动作。
1价格
出价绝对是卖家的首要考量，建议与经纪人一同讨论并分析周边房价去做决定。某些情况下，买家甚至会需要提出比起价更高的价格。
2现金
卖家仍是较偏好现金买家，除了少了贷款估价等步骤交易流程更快速，更无须担心因贷款失败而交易被迫取消的风险。
3贷款预先批准信与资金证明
虽然说贷款预先批准信并无法100%保证买家能正式取得贷款，但仍代表买家已经过财务审核。买家也可提出相关证明辅佐，如稳定工作收入、低负债、拥有足够资金等财务证明。
4较高的头期款
对贷款银行而言风险较小，代表贷款也较易通过。
5较少的附加条件 (Contingency)
对最常见的附加条件有三种：Loan、Appraisal、Inspections，这三项非买家主观意愿的情况下，可于约定期间内无条件中止交易并拿回Escrow中的全额订金。
Home Inspection Contingency
如何提升出价竞争力？
●例如将17天检查天数缩短，可让卖家及早确认成交可能。
●有些买家会在出价前就先做房屋检查(Inspection)，然后在出价上就不会有房屋检查的附加条件，也让出价较具竞争力。
─ 但也有可能出价仍未被接受，而白花了房屋检查费。
─ 也有买家不取消房屋检查附加条件，但表示仅用来了解屋况而不要求卖家修理或再议价。
Appraisal Contingency
Loan Contingency
●若贷款保护期内无法申请到贷款，可选择另间贷款银行，或直接取消交易拿回全额订金。
●若超过贷款保护期，有些买家会与卖家协调再延长时间；卖家也有可能会要求买家Remove Contingency来保障交易(也意味订金不能取回了)；或请买家将Escrow的订金拿出、直接取消交易。
Others
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6感性部分
有些卖家对房子或许有很深情感，因此会希望未来主人也能一样爱这间房子；或卖家是否喜欢这位买家、或有能触动卖家的点。
7好的经纪人
经纪人的房源掌握度、与卖家经纪人的关系、地区熟悉度、议价力等都有关系。有些经纪人甚至还能在房子上未公开前就先带买家去参观，省去跟其他买家竞争；或帮助买家拟定更适合的出价策略等。
买房步骤5：签署正式合同并支付订金至第三方公证托管公司(Escrow)
当出价被接受并签订购屋合同后，买家须将说好的订金存入第三方公证托管公司(Escrow)，并开始后续的买房步骤6 ~10 (贷款、过户、检查报告等)，直至一切手续皆合法完成后，Escrow才会将房子产权交给买家、将钱款交给卖家。
- 买家需遵守协议的付款日期；卖方则须确保房屋完整性与交屋日期，并通过买家安排的房屋检查。
- 签约后若因故反悔或无法成交，订金有可能全部没收，除非购屋合同列有附带条件(Contingency)。
- 一般而言，贷款买家的整体购屋交易时间从进入过户交易算起，至少需要30至45天。现金买家则较快，约7至20天可完成(资金皆已在美国时)。
什么是Escrow？
第三方公证托管公司，为不受买方或卖方影响的中立公司。其本质是债务人/出让人/承诺人将书面文件、契据、钱款、证券等交给独立第三方(Escrow)保管。当约定条件成就时或法律事件发生时，由该第三方(Escrow)将其保管的书面文件、契据、钱款、证券等交给债权人/受让人/受诺人。或约定条件未成就时，则会将保管之物返回给债务人/出让人/承诺人。
- 可确保买卖双方的利益都得到最大限度的保障。
- 可确保房地产中的两个重要环节：产权是否干净 & 交易资金是否安全，因此买家无须担心付钱却拿不到房子，卖家也无须担心房子过户后却拿不到钱的风险。
美国并非所有州的房产买卖都须经过Escrow，在加州则是必须经过Escrow的。
买房步骤6：房屋检查 (Home Inspection)
- 由买家聘请合格房屋检查公司针对房屋的地基、屋顶、结构、设施、水电器等大小魔鬼细节进行全面检查，并于完成后提供房屋检查报告。
- 买家可针对检查报告中的任何问题与卖家进行协商，如要求卖家进行维修或补贴费用等方式。卖家有权不修，同样买家也有权可以不买。
- 经纪人会根据房屋检查报告结果，于有效期间内为买家撰写一份房屋检查附件(Home Inspection Addendum)给卖家经纪人，并与卖家谈判。
- 当买卖家双方针对维修事项达成协议后，房屋检查的附加条款就会随之取消。
- 购买银行没收法拍屋，基本上合约会写明按现状出售(Sold as is)，代表房屋检查问题银行概不负责。
- 房屋检查费用由买家支付，费用视房屋大小作计价，建议这笔不要太省，以免让自己权益受损。
- 建议与检查员一起从头走到尾，有任何疑惑随时提出，并请检查员建议处理方式。
买房步骤7：取得贷款、房屋估价与购买房屋保险(Loan Approval, Appraisal & Home Insurance)
- 若房屋估价没问题且贷款批准，贷款银行会将所有贷款文件送进Escrow给买家签名，签完名后再送回贷款银行审核，确认无误后就会进行放款动作。
- 加州法律规定买房时必须购买火险、责任险等房屋保险(Home Insurance)，可与车贷绑一起较便宜。若是贷款买房，贷款银行会要求买家在过户前购买房屋保险。
1填写贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)
- 贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)
- 房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)
- 贷款人情况(Borrower Information)
- 工作情况(Employment Information)
- 月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)
- 财产与欠债(Assets and Liabilities)
- 房地产交易细节(Details of Transaction)
2申请贷款准备数据
- 头期款资金证明
- 30天之内的工资单
- 两年的W-2
- 最近三个月的银行清单
- 其他可供贷款银行分析买家是否具备还款能力的数据
3房产有HOA时，办贷款需额外准备的文件
Condo Questionnaire、Master Insurance、Condo Budget
- 这些文件会影响到贷款会不会过和贷款金额高低，例如若整个社区出租比例过高就有可能过不了。
- 在加州可由贷款银行直接跟HOA要，或由买家经纪人去跟HOA要。
- 费用由买家支付。
4锁定利率
当买家送出贷款申请表格后，买家可选择锁利率(Rate Lock-In)，若买家预计未来利率会上涨，就可以先将目前利率锁住。
利率锁定期有15天、30天、45天、60天或更长，锁定时间越长短也会影响贷款金额。通常是在过户前30天内锁定，并建议比close escrow的时间晚较保险，以免过程出包而延误时间。
5贷款种类
贷款种类百百种，可大约分成两种基本类型：
| 浮动利率 (Adjustable Rate Mortgage, ARM) | 固定利率 (Fixed Rate Mortgage) | |
|---|---|---|
| 定义 | 初始利率比固定利率低，但往后利率会随指数(Index)浮动。开始浮动的年限和利率增幅皆事先规定。 ●例如：7ARM、还款时间30年，代表前7年利率不变，往后每年根据市场情况浮动调整。 | 利率固定不动 |
| 风险 | 短期而言，浮动利率比固定利率来的低，但长远角度风险也是较高的。 | 较低 |
| 适合 | 适合中短期投资者或持房年限短的买家。 | 适合打算长期持有房产，长期风险承担力较低、追求稳健的买家 |
6影响贷款利率的因素
7如何还贷更省钱
提前清偿本金 & 重新贷款 (Re-Finance)
虽然较长的贷款期(如30年)可使每月还款金额较低，但也意味着贷款者要付更多利息。透过提前清偿本金与重新贷款，可以让贷款人更早付清房贷。
- 最普遍的房贷付款方式是Amortization Schedule(分摊还款)，贷款者每月支付固定金额，但每月的利率与本金比例会不断改变。起初大部分月费是支付利息，随着利息比例减少，本金比例则慢慢增加。
→ 每月月费不变，越早付本金，意味着未来利息就越少，也有助提早还完款。 - 若目前利率更低，或买家打算缩短还款年限也可将利率压低，同时也节省利息开支。
8办贷款的相关费用 (一次性费用)
| 款项 | 费用 |
|---|---|
| 手续费 (Loan Origination Fee) | 约1%贷款额 |
| 点数(Discount Point) | 一点是1%贷款额，1点可降低利率0.25% |
| 房屋估价费(Appraisal Fee) | 视房价有所变动，约$200-$500 |
| 信用报告费(Credit Report) | 约$20-$50 |
| 处理费(Processing Fee) | 约$200-$500 |
| 纳税服务费(Tax Service Fee) | 约$50-$100 |
| 洪水证明费(Flood Certificate) | 约$10-$20 |
| 审批费(Underwriting Fee) | 约$200-$500 |
| 文件准备费(Document Preparation) | 约200-$500 |
| 贷款保险费(Mortgage Insurance Fee) | 主要会出现在当买家头款低于20%时 |
| 其他 |
这部分变化就较大了，需视贷款金额高低、贷款方式与各家贷款机构而有所变动。如果你像要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏！
买房步骤8：产权过户调查 (Prior to Closing, Ownership Inspection)
在签署购房合同约两周后，美国专业产权过户机构会进行过户调查，调查卖家产权是否清晰，确认没有问题后会出具产权过户档。
1产权保险
- 保障买家，确保产权干净，也保障产权若出现问题后的赔偿，包含所有重新恢复拥有产权的法律费用。
- 包含伪造、欺骗、欺诈、登记错误、侵占、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、律师造成的错误失职、前房主欠缴地税、产权上无效贷款、未记录的特殊土地使用和通行权等。
- 通常卖家会为买家购买产权保险，保险费用以房产成交价为保险额，以确保卖方无违法并保障买家。
- 买家若有贷款，贷款银行通常会要求买家加保贷款产权保险(Title Insurance, Lender’s Policy)，以保障贷款银行，费用由买家负担。
2过户前要注意的事项
3买家应支付的Closing Cost (一次性，以加州为例)：
| 款项 | 费用 |
|---|---|
| 过户公证费 (Escrow fee) | 约$600-$1250(按房价比率收费) |
| 房屋检查费 (Home inspection fee) | 约$200-$500(按房屋大小收费) |
| 文件公证费 (Notary fee) | 约$70-$200 |
| 邮费 (Messenger service) | 约$50-$100 |
| 一年房屋保险费 (Hazard insurance) | 约$600-$1500(按房屋大小收费) |
| 产权保险费 (Title insurance) | 约$400-$800(按贷款额比例收费，现金买家不用) |
| 银行贷款相关费用(Bank charge) | 银行评估费、信用报告费、贷款申请费等(现金买家不用) |
| 房屋鉴价费(Appraisal fee) | 约$300-$400 |
| 登记费 (Recording fee) | 约$100 |
| 经纪公司法律规范监督费 (Regulatory compliance fee) | |
| 转户费 (Transaction coordinator) | |
| 其他 |
以上这些相关费用大约为成交房价的1%左右。(※各家机构的实际费用各有所异，请以实际情况为准)
买房步骤9：过户交屋(Close Escrow)
完成贷款申请后，买家需在过户结束日前，将头期款余额与各项买卖文件手续费存入Escrow，同时产权公司也会完成房屋产权移转手续并在政府County完成登记。待收到产权过户确认后，恭喜你！这间房子是你的啰！
买房步骤10：入住(Move In)
过户完成后，依合约规定时间取得钥匙，完成交屋动作。买家同时应提早通知水、电煤气、电话等相关服务变更屋主数据。
补充：法拍屋
若屋主拖欠房贷3至6个月后，就会收到贷款银行(债权人)寄来的欠款通知(Notice of Default，简称NOD)，并在当地政府机关做纪录公开，法拍进程就开始了(Foreclosure)，亦即债权人透过出售或收回房产权，来追回屋主积欠贷款的过程。
除了一般最常见房屋交易，法拍屋也是许多买家有兴趣的(特别是投资客)，而法拍屋又细分为几个不同形式与购买方式，说明如下。
1Pre-Foreclosure (宽限期的法拍屋)
首先第一阶段，屋主须在各州法律允许的宽限期(Grace Period)内设法还清拖欠贷款。此宽限期一般有三个月，此阶段叫做Pre-Foreclosure。屋主只要在预订的Foreclosure拍卖前付清欠款，就可取消Pre-Foreclosure状况。
2Short Sale (亏本出售的法拍屋)
在宽限期后，屋主仍无法继续支付房贷，在与贷款银行协商后，贷款银行同意屋主以低于贷款金额的价格出售，把贷款还清。或是屋主欠银行的贷款金额大于房子目前的市场价格时也是Short Sale。
- 屋况通常会比Foreclosure好些。
- 购屋合约与成交金额需经由贷款银行同意批准才行，并非屋主说了算。
- 最漫长的销售形式，Short Sale过程至少3至6个月起跳，有的甚至需要1年。
─ 为了吸引买家报价，其挂牌价通常远低于市价。
─ 买家出价后可能需等上数月才会听到贷款银行的回复，结果可能是同意购屋金额，也有可能要求更高出价，也有可能房子直接收回变成REO。
─ 银行也有可能会将地段好的房子先暂时出租，待市场变好再拿出来销售。 - 缺点是过程垄长缓慢，优点是买家有可能赚到便宜。
3Foreclosure (拍卖中的法拍屋)
在宽限期终了阶段，若银行不同意Short Sale，或屋主找不到买家、实在付不出贷款时，贷款银行就会把房产以公开拍卖方式(Public Auction)出售给第三方。
- 风险最大，无法进房参观，也无法事先做Home Inspection、No Hazard Report、No Preliminary Title Report、No Title Insurance。最有可能遇到极差屋况，从收到欠款通知到法院拍卖的过程垄长，而房子都要被法拍了，因此屋主通常也不在乎屋况，部份屋主甚至会恶意破坏房子。
- 买家需拿银行本票到拍卖现场参加竞投，不能贷款，需于得标后立即付款。
- 须当心是否有其他欠款(新屋主须付清后才能再转卖)、原屋主可能还住在里面(依法律请走前屋主也很花时间)等问题。
- 很多投资客都会购买这类法拍屋再自行翻修(Flip)，再高价转售赚取价差。
4REO (Real Estate Owned，银行持有的法拍屋)
当债权银行将房子进行Foreclosure拍卖，但拍卖中没人买，于是债权银行将房子收回来(取得产权)，再放到公开市场转卖。
- REO的挂牌价通常会高于Short Sale 与Foreclosure的卖价。
- 此时屋主(产权卖方)是银行(贷款银行)，买家可直接与债权人议价(就跟买一般房子一样)。
- 一般而言，贷款银行会确保产权的完整性。
- 银行此时的动作会比Short Sale快很多，整个交易过程所需时间和一般买卖差不多。
- 尽可能考察房屋真实信息。
- 须留意房屋是否有欠付费用、罚金、税金、违章建筑等，否则只要完成产权转让，与房屋有关的所有债务也会自动转到新屋主名下。
- 每周二美国政府官方网站上都会发布法拍屋的消息，上面会有房屋具体信息。
- 可先上各地政府网站查找房屋的违规查找等数据。
感谢分享
好文章, thanks for sharing!!!
好文章，在村里读个phd还是买房合适啊
買房這麼困難.
详细，收藏了
好文章
赞赞赞
好文
very helpful
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