你是不是非常想（或需要）买房，但利率攀升，房价居高不下，库存有限，你感到挫败，觉得命运似乎与你作对？作为经常搬家的夫妻，我和我丈夫的处境完全与你相同。 多年来，我们以几种非典型的方式购买房屋。 在这里，我将向您介绍一种我们已经使用过并且对其他购房者效果很好的方法。
1. 业主融资 Owner financing
业主融资（Owner financing），也称为“卖方融资”，允许买家通过向当前房主贷款来买房，而不是走传统的抵押贷款来买房。
走这种买房方式，我通常会申请 30 年分期每月还款，但五年后会进行一次大额付款（ballon payment）。 换句话说，买家首先向前房主支付五年的款项，然后在五年后，通过传统贷方为房屋再融资 refinance，并全额还清前房东。
业主融资这种新型买房方式对于买家和卖家来说是双赢。
可协商性
首先，这种方式让很多细节条款有了可协商的余地。买卖双方可以自由地坐下来敲定细节，包括利率、贷款期限以及首付金额。
假设一位卖房者距离退休还有 15 年。 他们已经在市场上投资，现在正在寻找赚取保证利息的方法。 他们环顾四周，发现大多数有担保的金融产品的利率保持在 2% 到 4%，例如货币市场帐户 (MMA) 和存款证 (CD)。 他们决定自筹资金出售房屋将带来更高的固定利率。
潜在买家同意支付 5% 的首付款和 7% 的 15 年利率。 他们计算每月还款额，包括本金、利息、财产税和房主保险。 付款符合买方的预算，双方都相信买方能够跟上付款。这样获得买卖双赢。卖方获得比他们原本赚取的利率更高的利率，而买方在 15 年内完全地拥有房屋。
需要明确的是：期限不一定必须是 15 年，双方可以协商贷款期限有多长。 或者，也可以选择传统的方式，即五年之后通过一笔大额贷款来完成交易。 这一切都取决于什么最适合每一方。
资本利得税
业主融资可以让拥有大量房屋产权的卖家更容易缴纳资本利得税。 假设一个卖家在他们的房屋中获得了 300,000 美元的收益。 根据美国国税局的说法，他们可能有资格从他们的收入中扣除高达 250,000 美元的收益，只要对剩下的 50,000 美元缴纳税单。
如果卖家以传统方式出售房屋，并在交易结束时一次性收到全部 300,000 美元，他们的税单将在纳税时间到期。 但是，业主融资让他们一次只能从房屋中收到一点收益，这样有利于在纳税时间到期时，卖家处于较低的税率范围内
2. 租赁选择权 Lease-option
通常与业主融资相混淆，租赁选择权有一套完全不同的规则。 但是，细节是可以商量的。
简而言之，租赁选择权的工作原理如下：
● 在签订合同之前，房主和承租人确定哪一方负责维护和维修房产。 大多数协议分摊费用。
● 房主可能会要求租户支付房屋价值 2% 至 7% 的选择费，以保留选择权。
● 房主和承租人决定租约的期限。 在那段时间结束时，承租人必须决定他们是否要买房子。
● 承租人在一定年限内支付的租金略高于公平市场价值。
● 房主将每月租金的一部分存入专项基金，用于支付首付款。
● 在租约结束时，承租人要么买下房子，再签一份租约，要么搬出去。
● 如果承租人决定不购买房屋，他们将失去选择权费（option fee）以及存入首付基金的任何资金。
⚠️不要与租赁购买协议（lease-purchase）相混淆，一些房主更喜欢通过 lease-purchase 出售他们的财产。
工作原理如下：
● 虽然许多细节与租赁选择权相同，但租赁购买协议要求承租人在租赁期结束时购买房屋。
● 在签署初始合同之前，双方要么商定价格，要么商定进行房屋评估的具体日期。
● 如果承租人决定在任何时候退出交易，房主可以起诉他们违约。
● 在签协议之前，了解向您提供的是哪种类型的租赁合同很重要。
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