最近这几年，美国房价可谓是一路狂飙。尽管负担能力下降、房贷利率上涨，但房价却屡创新高。根据NAR刚刚发布的数据，美国房价已经连续 24 个月同比上涨。
那这波涨势什么时候才会停呢？显然，不会很快发生，因为NAR的数据显示，6月份二手房的中位售价飙升到了$435,300，再次创下历史新高。
虽然全美不会出现2008年那种房价大崩盘的情况，但在曾经火热的“阳光地带”，房价确实一直在下滑。NAR的首席经济学家Lawrence Yun表示，“我们现在看到一些地区库存开始上升，尤其是德州和佛州，但整体房地产市场依旧稳健”。
1. 乐观派：只有一些市场小幅下跌
在7月的一次演讲中，Yun详细说明了房地产市场不会崩盘的原因，包括违约率低、止赎情况少、房屋净值高。他还对比了现在和20年前的贷款情况，“现在贷款审核更严格，不会重演2008次贷危机的局面”。
至于最近德州和佛州等地的房价下跌，他一点都不担心，因为这两个州的就业增长依旧强劲，他相信即使价格有回调，也会很快反弹回来。对于那些一直买不起房、苦等机会的买家来说，这波局部降温反而是个第二次机会。
即便阳光地带的一些市场出现小幅下跌，中西部和东北部的一些地区房价还在涨。综合来看，美国整体房价基本处于横盘趋势，一半地区房价略跌，另一半略涨。Yun也否认了库存激增的说法，虽然挂牌量略有上升，但整体库存仍然低于正常水平。
2. 悲观派：负担能力和房贷利率是主要阻力
另一边，Bright MLS的首席经济学家 Lisa Sturtevant就没这么乐观了。她直言，“现在美国房市低迷，二手房成交低于去年，新房开工数也在下降，越来越多地区房价正在下跌。我认为，买不起，是当前市场的最大障碍”。
根据她的计算，现在房贷利率接近 7%，要买一套中位价格的房子，买家年收入得超过 $130,000。而根据政府数据，2025年全美家庭年收入的中位数为$104,200，这明显跟不上。
再加上房贷锁定效应，很多人拿的是3%的低利率贷款，现在没人愿意换7%的新贷款，所以大家都不愿卖房。“如果房价下跌，卖家就更不愿卖房了，因为卖不到心理价位。我预计今年下半年，房市仍将处于低迷状态，房贷利率会维持在6%中后段”。
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在疫情期间，像德州、佛州这样阳光明媚的州人口激增，带来了快速扩张的就业和飞涨的房价。但现在，市场热度明显降温。Zillow数据显示，Austin、Jacksonville和Miami已经正式变成买方市场。以Miami为例，卖家现在平均得等62 天才收到报价，而全国平均只要19天。
再看看佛州的Tampa Bay，这是美国前20个大都市中唯一一个在S&P CoreLogic Case-Shiller房价指数上连续出现同比下跌的市场，2024年4月～2025年4月，房价跌了2.15%。
佛州Orlando的房地产经纪人Blake Blahut表示，这其实是迟早的事，过去几年的疯狂涨价，本来就不会一直持续。他建议卖家现在要降低预期，挂牌价最好比几个月前的成交价低1～3%。
“现在的市场，和六个月前已经完全不一样了，有的房子可能一两周都没人来看，卖家开始有点沮丧了”。
4. 卖家应对市场降温的四个妙招
以前行情火爆的时候，卖房几乎是坐等抢单。但现在，策略要换一换了。Coldwell Banker的几位经纪人给出了下面这些建议👇
1）主动出击
有些积极的卖家会直接向感兴趣的买家发一个反向报价，比如对方来看了房子两三次但迟迟不出手，就不如你先报个价格，开启谈判。Coldwell Banker总裁Jason Waugh说得很直白：“别傻等，如果人家一直来看房，那肯定是有意的，主动点没坏处。”
至于该减多少？没有统一标准，得看具体情况。
2）找真正会卖房的中介
挂牌、立牌、搞个开放日？在现在的市场是远远不够的。你需要找一个会敲门、会发传单、会和邻居交互的中介，主动出击才有希望。
3）投资改善外观
刷个新漆、换个灯具、换些五金配件，在线上线下都能让房子看起来更有吸引力。
4）挂牌价要现实一点
如果你所在的区域房价下行，建议在挂牌前先做一个专业估价，避免挂得太高没人问，或后面成交被买方贷款估价卡住。
来源: bankrate.com
