对不少退休家庭来说，卖房可能是人生中金额最大的一笔收入。尤其是持有几十年的自住房，账面升值可观，一旦出售，现金回笼非常明显。但很多人没有意识到——这笔“好收入”，可能会让红蓝卡（Medicare）保费突然上涨。
如果没有提前规划，当年的医疗保险开销，可能因此多出几千美元。问题的关键，在一个很多人没听过的机制：IRMAA。
什么是 IRMAA？
IRMAA，全称为 Income-Related Monthly Adjustment Amount（收入相关每月调整金额）。
它本质上是一种“收入附加费”。当你的收入超过一定门槛时：
•Medicare Part B（门诊保险）保费会上调
• Medicare Part D（处方药计划）保费也会上调
也就是说，收入越高，红蓝卡保费越贵。
2026年的收入门槛是多少？
Part B和IRMAA的费用计算每次都是根据2年前报税的收入来看，2026年看的是2024年报税收入：
•夫妻合并报税：年收入超过218,000美元
•个人报税：年收入超过109,000美元
一旦超过，就会进入更高的保费档位。
IRMAA的计算依据是：修正后调整总收入（Modified Adjusted Gross Income，MAGI）
这里有一个重点——资本利得（Capital Gains）也计入收入。
这意味着，卖房产生的利润，可能直接把你“推”进更高的IRMAA区间。
美国退休者协会（AARP）也指出，房屋出售的净收益，是许多退休人士触发IRMAA的重要原因之一。
一个常见的现实场景
理财网站 MoneyWise 曾分析过类似案例：1990年代以 20万美元购入房产，如今以 80万美元出售长期持有的房产，资本利得往往十分可观。即使有部分免税额度，也可能让当年收入大幅上升，从而触发IRMAA，导致红蓝卡保费提高。很多人是在第二年收到保费调整通知时，才意识到影响已经发生。
是否可以避免？
情况不同，策略也不同。关键在于提前规划。
1️⃣规划出售时间
如果尚未满63岁，并考虑“以大换小”（downsizing），适当提前安排出售时间，有机会降低IRMAA影响。因为IRMAA通常依据2年前的报税收入来判断 ，时间安排会影响结果。
2️⃣了解自住房资本利得免税规则
若出售的是主要居所（Primary Residence），且在过去5年内至少居住满2年，可享受：个人最高25万美元资本利得免税，夫妻合并报税最高50万美元资本利得免税。此外：符合规定的房屋修缮支出、售房相关费用，都可以计入成本基础（Cost Basis），降低应税收益。
例如：
夫妻以20万美元买房，投入5.1万美元符合规定的修缮费用，最终以75万元出售，净收益可能低于50万美元，从而实现资本利得免税。
不过需要注意——即便无需缴纳资本利得税，资本利得金额仍可能影响IRMAA的收入计算。这是很多人容易忽略的一点。
3️⃣原地养老也是一种选择
对于年龄较大的退休人士而言，如果没有明确搬迁需求，“原地养老”（aging in place）本身也是一种财务策略。不出售房产，就不会产生一次性的大额资本利得，自然也避免触发IRMAA。
如果已经触发 IRMAA 怎么办？
若在63岁之后出售高价房产或租赁投资组合，导致收入超过门槛，IRMAA附加费可能确实难以避免。但通常情况下，这类收入属于一次性事件。当后续年度收入恢复正常水平后，保费也会随之回落。某种程度上，可以视为一次阶段性的成本。
结语
退休规划，并不仅仅是“赚多少”。还包括：税务影响、医疗成本、收入节奏、现金流安排。卖房本身没有问题，关键在于，是否在出售前就把相关影响算清楚。在退休阶段，每一笔大额交易，都值得提前做一次整体评估。
（温馨提示：本文内容仅为一般性信息分享，不构成税务、法律或投资建议。红蓝卡（Medicare）政策及IRMAA相关规定可能随年份调整，个人情况亦存在差异。具体决策前，建议咨询合格的税务师、财务顾问或相关专业人士。）
