办房贷 Refinance 有收入水平要求吗？年收至少要多少才能办到3%以下利率？

都知道 refinance 可以降低房贷利率从而省利息费，但问题是：你真的满足 refi 的要求吗？尤其是收入这块。

答案是：收入确实很重要，但是贷方并不只看收入来批贷款，还有其它条件。即使贷款人收入可观，但是有很多信用卡，背负着学生和汽车贷款，那么贷方仍然可能更倾向于批贷款给收入较一般但是无负债的人。

在贷款过程中，比收入更重要的，其实是负债收入比（debt-to-income ratio, or DTI），即每个月的债务与每个月的毛收入（税前）之间的比率。一般来说，refi 要求的负债收入比不超过43%。如果贷款人的信用分数达到740分，那么贷方可能放宽负债收入比至50%。对于 FHA 和 VA 的贷款人，负债收入比的上限会更高。

那么如何计算 DTI？举个例子，假设贷款人新的贷款月供为$1,100，每个月已有的债务为$500，年薪为$48,000，那么他的 DTI 为40%（$1,100 + $500 / $4,000 = 40%）。

除了薪水，还有什么可以算作年收入？

如果贷款人所赚的薪水不够，或者已经退休了，还是有资格办理 refi 的，比如退休帐户或信托帐户的分配额也可以算作收入。另外，子女扶养费（Alimony payments）、残障津贴（disability payments）、养老金、租房收入、兼职收入等额外收入都可以纳入办理房贷时的收入参考。

如果收入不够高，不满足 refi 怎么办？

如果收入不够高，贷款人可以通过降低每个月的债务来让自己符合办理 refi 的条件。

如果贷款人持有 FHA 或 VA 贷款，并且满足 FHA streamline 或 VA 利率减免的 refi 项目，那么这两个项目都不会检查收入情况。

有一些贷款项目允许扩大收入的范围，比如贷款人的朋友或亲戚和贷款人同住，并且他们按期支付租金并能给出证明，那么他们的收入也可以作为贷款的收入来满足 refi 的条件。

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