近来房市火爆，有房一族个个都手握大把房屋净值！但房屋净值放着也是白拥有，有些房主就开始想用房屋净值贷款（HELOC）来快速还清房贷。
HELOC 可以偿还房贷吗？
如果您的房屋拥有大量净值，同时您的贷款已经快要还清，那么是可以通过 HELOC 来还清剩余房贷的。
HELOC 具体名称为「房屋净值信贷额度」，根据房屋净值的多少，屋主能贷款到的金额也会不同。申请通过后，屋主将获得一笔信贷额度，这笔资金可以用于任何用途，比如房屋装修、学费，还有还房贷等等。一般提款期有10年，即在这10年期间，屋主可以按个人需求提款信贷额度内的金额，期间只需要偿还利息（基于浮动利率）。提款期到了之后，屋主将要在大约20年内还清之前借出的金额（包括所欠的任何利息）。
用 HELOC 还房贷的优点？
● 替换到更低的贷款利率： 如果您当前的房贷利率高于 HELOC 的贷款利率，那么趁早换成 HELOC 还贷就是划算的。不过当前市场，所有贷款利率都在慢慢上升啦～
● 灵活性强： HELOC 的贷款金额可以灵活运用。您可以只拿一部分来还房贷，剩余的用作其它用途，比如翻新房屋。
● 较低的贷款成本： HELOC 的贷款成本大概是总贷款金额的2%至5%（和房屋贷款差不多），但是总的来说这笔费用比 cash-out refinance 要低的。有些贷款公司提供无贷款成本的 HELOC。
用 HELOC 还房贷的缺点？
● 浮动利率： HELOC 的贷款利率是基于浮动利率，因此无法预测未来利率是会更高还是更低，所以在做预算的时候，要考虑到万一利率变很高的情况。
● 更多的债务： 虽然 HELOC 帮您还清了贷款，但实际上您又肩负了另一个贷款，而且有可能最终您需要支付的利息反而高于您本来的房屋贷款利息。如果出现这样的情况，您的信用分数可能会受到影响。
● 费用与罚款： 很多 HELOC 征收年费，而且有些公司对于提早还贷款的情况收取罚款。
● 灵活性： HELOC 的灵活性可能也是一个不利因素，可能会导致您超前消费，花费一些不必要的开销。
用 HELOC 还贷的例子
假设您20年前，以6.5%的固定利率，办了一笔30年期 $300,000 的房贷。今年，您剩下 $164,107 的贷款没有还，而您目前的房屋价值为 $675,000。这意味着您拥有 $510,893 的房屋净值。所以，如果您想用 HELOC 来还清剩余的房贷，您只需要借出您房屋净值的大概30%即可。
用 HELOC 还清房贷是个明智的选择吗？
虽然您可以使用 HELOC 来帮助支付抵押贷款，但它有局限性。 HELOC 贷方通常只允许您借入房屋价值的 80%（有时是 85%）作为信用额度。根据您的具体财务状况，这可能不足以完全偿还您的抵押贷款。
您从 HELOC 使用的任何资金也需要偿还，通常偿还期最长为 20 年。如果您即将还清当前的抵押贷款，您可能不想承诺在未来几年内偿还另一笔债务，尤其是在您即将退休或退休且收入固定的情况下。
浮动利率也是不使用 HELOC 还贷的理由之一。美联储已表示打算在 2022 年继续提高其关键利率，这意味着 HELOC 的利率会更高。
还有什么办法可以提早还清房贷？
HELOC 只是其中一种房屋净值贷款，还有另一种固定利率的房屋净值贷款：home equity loan。这种贷款和抵押贷款很相似，直接借出一大笔金额（lump sum），之后以固定利率按月还款。
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